Acquérir un bien immobilier en démembrement peut être un excellent moyen pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou transmettre son patrimoine. La nue-propriété permet d’investir dans un bien immobilier avec une forte décote sur le prix, tout en évitant les obligations et les contraintes de la gestion locative.
Exemple
Les avantages
Le principe est simple, le bien immobilier est démembré temporairement, ainsi on dissocie, pour une période donnée, le droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit.
En devenant nu-propriétaire (acquisition de la seule nue-propriété), il y a un engagement de conservation du bien entre 15 et 20 ans.
Le nu-propriétaire est libre de revendre sa nue-propriété à tout moment, même avant la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages fiscaux et financiers acquis.
Concrètement, alors que l’acquéreur est nu-propriétaire, l’usufruit est acheté simultanément par un bailleur institutionnel ou social qui assure la gestion locative du bien.
Ce dernier s’engage à libérer le bien de tous droits au terme du démembrement. Le nu-propriétaire récupère alors, sans plus de démarches, la jouissance et devient plein propriétaire. Il est alors libre de revendre le bien pour en tirer un capital, ou de le louer afin de générer des revenus complémentaires. Il peut également choisir d’occuper le logement. En cas de revente, la valeur correspondra alors à celle du logement en pleine propriété, qui sera valorisée au cours du démembrement.
Un investissement immobilier optimisé
L’un des avantages de l’acquisition en nue-propriété est d’acquérir un bien pour environ 60%-70% de sa valeur en pleine propriété sur le marché.
Ainsi, économiquement, cela équivaudrait à percevoir dès l’acquisition la totalité des loyers qui auraient pu être encaissés sur la période du démembrement, sous la forme d’une décote sur le prix.
Le mécanisme du démembrement permet d’acquérir un immobilier de qualité, avec une mise de fonds réduite tout en évitant le risque locatif.
La répartition des charges est prévue contractuellement
La nue-propriété permet d’éviter toutes les démarches liées au schéma classique d’achat d’un bien locatif.
En effet, c’est le bailleur institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes durant le démembrement (les « grosses réparations » restant à la charge du nu-propriétaire).
C’est la convention d’usufruit, document annexé au contrat de vente, qui précise les relations contractuelles entre les parties, en règle générale ces conventions sont favorables au nu-propriétaire. Acquérir la nue-propriété d’un bien, c’est faciliter la constitution d’un patrimoine de qualité.
La fiscalité
La plupart du temps les charges relatives à la gestion du bien et à son entretien, ainsi que les impôts fonciers et taxes sociales sont à la charge du bailleur (l’usufruitier).
Par ailleurs, puisqu’il n’y a pas de perception de loyers durant le démembrement, l’impôt sur le revenu n’augmente pas. Mieux encore, le fait de récupérer l’usufruit au terme du démembrement n’est pas considéré comme une plus-value sur le plan fiscal.
Il n’y a donc ici aucune taxation. L’imposition au titre de la plus-value n’intervient que si le bien est revendu.
La transmission d’un tel bien à ses enfants est favorisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété.
Les droits de donation sont ainsi fortement réduits, alors même que le donataire devient, au terme de l’usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.
Selon le mode de financement choisi pour son acquisition, il est possible d’optimiser la fiscalité IR grâce à la défiscalisation de revenus fonciers existants.
En cas d’acquisition à crédit d’un bien en nue-propriété, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social.
Nue-propriété et IFI : tant que le démembrement existe, le bien n’est pas compris dans l’assiette taxable à l’IFI ; le crédit ayant éventuellement servi à financer cette nue-propriété n’est pas déductible.